KIRMIZI VE MAVİ TAPU FARKI
Türkiye’de tapular, mülkiyetin niteliğine göre farklı renklerde düzenlenirken; en sık karşılaşılan kırmızı ve mavi tapular, yatırımcılar için kritik farklar barındırıyor. Kamuoyunda “kat mülkiyeti” olarak bilinen kırmızı tapu, genellikle konut, iş yeri veya dükkân gibi bağımsız bölümleri temsil eder. Ancak bu kategoride de iki temel ayrım dikkat çekiyor: Kat İrtifakı Tapusu: Henüz inşaatı tamamlanmamış ya da tamamlanmış olsa bile iskan (yapı kullanım izin belgesi) alınmamış projelerdeki bağımsız bölümler için düzenlenir. Bu tapu, yatırımcının projedeki daire üzerindeki hakkını belgelemekle birlikte, yapının yasal olarak oturuma açıldığını garanti etmez. Bu nedenle, kat irtifakı tapusu zamanla kat mülkiyetine çevrilmelidir.
Kat Mülkiyeti Tapusu: En güvenli tapu türü olarak kabul edilen kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını, belediyece denetlendiğini ve yapı kullanım izni alındığını gösterir. Bu belgeye sahip olan kişiler, yasallığı tamamlanmış bir yapının tüm haklarına sahiptir. Mavi tapu ise yapılaşmamış ya da üzerine yapı yapılmış olsa bile resmi olarak yapı kayıt belgesi bulunmayan arsaları, tarlaları, bağları veya bahçeleri ifade eder. Bu tapular sadece arazinin mülkiyetini gösterir; yapı varsa bile bu yapının ruhsatlı olduğu anlamına gelmez. Örneğin, mavi tapulu bir arazide kaçak bir bina bulunuyorsa, bu durum alıcı için ciddi hukuki ve finansal riskler doğurabilir. Bu tür yapılarda ruhsat ve iskan olmadan elektrik, su gibi altyapı hizmetleri yasal yollarla sağlanamayabilir. Dahası, belediyenin denetimlerinde para cezaları ya da yıkım kararları gündeme gelebilir.
TAPU RENKLERİNİN ÖNEMİ NEDEN BU KADAR BÜYÜK?
Uzmanlar, tapu türünün bir gayrimenkulün değerini, hukuki geçerliliğini ve gelecekteki kullanılabilirliğini belirlemede belirleyici rol oynadığını vurguluyor. Özellikle konut yatırımlarında, tapu rengi ve iskan durumu büyük önem taşıyor. İskan alınmamış binalarda kat irtifaklı tapuya sahip alıcılar, bireysel elektrik ve su abonelikleri açtırmakta zorluk yaşayabiliyor. Bu tür yapılarda genellikle “şantiye tarifesi” uygulanıyor; bu da aylık faturaların normalin üzerinde gelmesine neden olabiliyor. Ayrıca, ileride satışta ya da kredi işlemlerinde de sorun yaşanabiliyor.
GAYRİMENKUL ALICILARI İÇİN ÖNERİLEN KONTROL LİSTESİ
Riskli yatırım kararlarının önüne geçmek ve yasal güvenceyi sağlamak için alıcıların aşağıdaki adımları mutlaka atması öneriliyor: Tapu Bilgilerini Doğrulayın: Satıcıdan alınan tapu örneğiyle birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak mülkiyet türünü ve varsa hisseli yapıyı teyit edin. İskan Sorgulaması Yapın: Tapu kırmızı olsa dahi, eğer kat irtifaklı ise belediyeden yapının iskan durumu mutlaka araştırılmalı.
Şerh ve Kısıtlamaları Kontrol Edin: Tapu üzerinde ipotek, haciz veya başka bir yasal kısıtlama (şerh) bulunup bulunmadığı incelenmeli. Yapı Ruhsatını Sorgulayın: Mavi tapulu taşınmazlarda yapı varsa, bu yapının ruhsatlı olup olmadığı ilgili belediyeden kontrol edilmeli. Gayrimenkul yatırımında güvenli bir adım atmak isteyen herkesin, yalnızca lokasyon ve fiyat değil; tapu rengi, mülkiyet türü ve iskan gibi yasal detaylara da mutlaka dikkat etmesi gerekiyor.